Архив

Поздравляю пайщика нашего кооператива, которому сегодня была приобретена однокомнатная квартира в жилом районе «Бутово Парк». Подписан договор долевого участия, документы отправлены на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Впереди томительное ожидание окончания строительства и погашение выданной кооперативом ссуды. Коллектив Ипотечного потребительского кооператива ИПК «Союз МЖК» искренне радуется каждой приобретённой для пайщика квартире.
Но сегодня я хотел рассказать о другом. Способов реализации квартир в новостройках много. Это описание того, с чем мы столкнулись при выборе последней купленной квартиры.
В результате довольно длительных поисков выяснилось, что предложений квартир в новостройках с «правильными» документами очень мало. «Правильными» документами я считаю договор долевого участия (далее ДДУ), удовлетворяющий требованиям Федерального Закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Оказалось, что в нашем направлении (юг и юго-запад) всего один жилой комплекс, который удовлетворял бы требованиям как нашего пайщика (стоимость и транспортная доступность), так и кооператива (надежность документов). Остальные новостройки реализовывали свои квартиры используя разные обходные схемы. Встречались следующие варианты:
- Предварительный договор. По сути, это обещание того, что Вам продадут квартиру по договору купли-продажи после того, как её построят. То есть до момента фактической покупки, а это произойдет только после постройки дома, сдачи дома госкомиссии и оформление свидетельства о собственности на застройщика, Вы на свою квартиру никаких прав иметь не будете. Деньги по этому договору вносятся как обеспечительный взнос покупки (а не оплата стоимости) квартиры в будущем.
Воспользовавшись такой схемой, вы теряете какие-либо рычаги воздействия на строителей при нарушении сроков строительства, проблемах с качеством и т. д.
- Использование ЖСК для продажи квартир. Схема такая: застройщиком создаётся ЖСК, который получает права на все квартиры, заключая договоры долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Частным лицам квартиры продаются путем вступления в ЖСК и подписанием договора паенакопления. Вроде всё хорошо: ведь застройщик продал квартиры по ДДУ, который соответствует требованиям закона № 214-ФЗ (Это предположение, так как этот договор мы не видели). Но продал он их кооперативу, а фактически себе. Договор же паенакопления по которому и продаются квартиры реальным покупателям, не содержит никаких обязательств перед приобретателями недвижимости. Никаких штрафных санкций, никаких сроков, никаких гарантийных обязательств. Всё это, скорее всего, может присутствовать в ДДУ между ЖСК и застройщиком, но так как ЖСК это аффилированная застройщику структура, то сложно предполагать, что он встанет на защиту Ваших интересов. Ещё одно замечание: при вступлении в ЖСК с Вас потребуют подписать доверенность на представление Ваших интересов на общем собрании членов ЖСК. Это лишает Вас даже теоретической возможности повлиять на руководство ЖСК. Так что, покупая квартиру по этой схеме, вы также бесправны, как и в первом случае.
Я ни в коем случае не утверждаю, что застройщики, использующие эти схемы, собираются Вас обмануть. Просто так они снижают свои риски и увеличивают Ваши, связанные с финансовыми потерями, которые могут возникнуть при нарушении сроков строительства, качества строительства и т.д. Обе схемы позволяют застройщику уйти от финансовой ответственности перед покупателями квартир. Кроме того, они используются при продаже объектов, на которые нет полного комплекта разрешительной документации на строительство, что делает невозможным регистрацию ДДУ в федеральной регистрационной службе.
При выборе объекта покупки каждый покупатель сам определяет для себя, на какие риски он готов пойти. Но если недвижимость приобретается с использованием заёмных средств, вопросы безопасности покупки выходят на первый план. Поэтому наш ипотечный потребительский кооператив вместе с пайщиком выбрал одну из квартир в жилом районе «Бутово Парк», которая продавалась по договору долевого участия, составленному в соответствии с законом №214-ФЗ.

Да, конечно, кредитный калькулятор на нашем сайте есть. Вот ссылка на наш сайт - http://www.soyuzmgk.ru/. Но все-таки я хочу Вам посоветовать связаться с менеджером кооператива и прийти на консультацию. Кредитный калькулято, в отличие от менеджера, не может предусмотреть все варианты сотрудничества кооператива с клиентами. И он не может рассказать о том, как происходит приобретение квартиры через наш кооператив. В нашей схеме много отличий от классической банковской ипотеки.

Попробую ответить на этот вопрос.
Главное отличие кооператива от банка заключается в источнике денег, которые идут на выдачу ссуд и кредитов.
В банке деньги складываются из собственного капитала, привлеченных средств, межбанковских кредитов и т. д. Понятно что основная часть - это привлеченные средства, которые положили под проценты вкладчики. Значит банк, выдавая кредит, должен заработать денег для себя, заработать для своего вкладчика и заработать для государства (налоги). Именно по этой причине банковские кредиты такие дорогие.
В кооперативе все по другому. Паевой фонд из которого выдаются ссуды формируется самими пайщиками кооператива. На внесенные паевые средства не начисляются проценты. Паевые средства используются для приобретения недвижимости, а не для получения прибыли, поэтому не облагаются налогами. Единственными накладными расходами при участии в кооперативе являются расходы по содержанию самого кооператива.
Принцип формирования фонда для выдачи ссуд и кредитов и определяет достоинства и недостатки кооперативной системы:
ДОСТОИНСТВА
1. Ипотечные кредиты гораздо дешевле банковских.
На сегодняшний день банки просят от 8,5% до 14,5%, у нас 4%.
2. Кооперативу не нужно подтверждение ваших доходов. Мы защищаемся от неплатежей высоким процентом собственных средств пайщика (не менее 50%).
3. Кооператив более гибко подходит к покупке недвижимости. мы можем купить как квартиру, так и комнату в Москве и Московской области, землю, дом, гараж, нежилое помещение.

НЕДОСТАТКИ
1. Мы не можем купить квартиры сразу всем пайщикам.
Поэтому есть очередь за ссудами. Время ожидания ссуды у нас составляет около года.
2. Мы не можем в договоре указать точную дату выдачи ссуды.
Так как слишком много факторов влияет на это. (количество вступивших за это время, интенсивность внесения паевых взносов, размер обязательств на этот период, количество вышедших).
3. Ипотечный кооператив достаточно новое направление в России. Поэтому много негативных случаев связанных с отсутствием опыта управления такими организациями а также откровенным мошенничеством.

В любом случае решать Вам.