Что такое ИПК «Союз МЖК»

Ипотечный кооператив как альтернатива банковской ипотеке.



Несмотря на то, что я назвал своё выступление – Ипотечный кооператив как альтернатива банковской ипотеке, кооператив не является конкурентом банкам. У нас разные группы клиентов. Клиенты банков это люди с официально подтверждённым высоким доходом, которым по карману выплачивать высокие банковские проценты. Клиентов кооператива можно разделить на несколько групп:
1. люди которые накопили около 50% стоимости жилья, но которым не по карману выплата банковских процентов;
2. люди, которые не могут подтвердить свой доход и не проходят по банковским требованиям.
3. люди у которых нет первоначального капитала.

Как видите наши группы клиентов никак не пересекаются с банковскими.

Так что же такое ипотечный кооператив?
По принципу действия он схож с кассой взаимопомощи, которые в Советское время создавались работниками почти на каждом предприятии. Члены таких касс ежемесячно вносили туда взносы, а потом согласно очереди или по воле жребия брали оттуда ссуды для осуществления крупных покупок. Сразу после получения ссуды начинался её постепенный возврат согласно графика платежей.
Точно также происходит и у нас, с одним главным отличием: мы выдаём ссуды только на приобретение жилья.
Какие преимущества и недостатки имеет данная схема по сравнению с классической банковской ипотекой.
Главное преимущество кооператива состоит в том, что деньги которые выдаются в виде ссуд из паевого фонда очень дешевы. По сути они бесплатны, так как внесены в паевой фонд не под проценты. Нельзя конечно сказать, что член кооператива получает ссуду совсем бесплатно, это было бы неправдой. Член кооператива несет расходы по содержанию кооператива. Он вносит вступительный взнос в размере 3% от стоимости покупаемой квартиры и после получения ссуды платит членские взносы в размере 4% от остатка выданной ссуды. Тем не менее, эти расходы значительно ниже банковских процентов.
Второе преимущество заключается в другом подходе к надежности выданных кредитов. У нас нет такой службы безопасности, как у банков. Поэтому мы защищаемся от неплатежей высоким уровнем собственных средств заемщика. Мы выдаем ссуды при накоплении членом кооператива не менее 50% стоимости покупаемой недвижимости. Стоимость недвижимости в залоге у кооператива более чем в два раза превышает размер выданных ссуд. Это позволяет кооперативу лояльно подходить к вопросу о подтверждении доходов. Мы вообще не требуем справок о доходах.
Основной недостаток кооперативной системы вытекает из его главного преимущества. Ссуды на приобретение жилья выдаются из паевого фонда, пополняемого членами кооператива. Очевидно, что ссуды на приобретение жилья не могут быть выданы всем одновременно. Существует период ожидания, раньше которого ссуду получить нельзя. Этот период определяется математическими методами исходя из финансовых потоков кооператива. В нашем кооперативе период ожидания составляет один год при рассрочке на пять лет.
Очень часто, когда рассказываешь людям про кооператив, первой реакцией является следующая – так вы пирамида. Хочу предвосхитить вопросы на эту тему. Ипотечный кооператив не пирамида, хотя принцип организации схож. Отличие же состоит в том, что в пирамиде ранее вступившие в нее участники получают высокие выплаты денег за счет вступающих позже. Эти средства не возвратные, поэтому пирамида может существовать только в условиях постоянного увеличения количества участников. Иначе немедленный крах. У нас все средства, выданные виде ссуд строго возвратны. Возврат обеспечивается залогом на недвижимость. Поэтому ипотечному кооперативу не нужно постоянное увеличение количества участников. Он может существовать и при постоянном количестве членов кооператива (количество вступающих равно количеству выходящих из кооператива). Этот тезис подтверждает десятилетняя история нашего кооператива.
Теперь хотелось бы поговорить о перспективах.
В настоящее время в России кооперативное движение очень не развито. Я не буду останавливаться на причинах этого. Я лучше ознакомлю Вас с некоторыми цифрами.

15% квартир в России в 2011 году было приобретено с использованием ипотечных кредитов. Мы привыкли сравнивать наши цифры с тем что есть за границей. Так как мы идём по их пути, только с большим отставанием. Так вот в США с использованием ипотеки приобретается 55% жилья, в Европе 35%.. Причем в этот процент входят как классические банковские кредиты, так и ипотечные ссуды кооперативов.
Еще несколько цифр до 75% ипотечных кредитов в Великобритании выдаётся строительными сообществами;
Размер доли Сберкасс и Стройсберкасс в ипотечном жилищном кредитовании Германии достигает 70%;
Сегодня в 86 странах мира насчитывается более 40000 накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков 97 000 000 человек.
Нам есть куда стремиться.





А.В. Чулков


Выступление на круглом столе строительной выставки г. Костромы.

Уважаемая Алина Юрьевна, мы можем приобрести для члена кооператива почти все виды недвижимости (кроме кораблей): жилые и нежилые помещения, комнаты а также земельные участки. Но земельные участки мы приобретаем только те, которые предназначены для жилищного строительства (относящиеся к категории земли поселений).

Здравствуйте, ArturPigkov. К сожалению у нас пока нет практики страхования внесённых членами кооператива паевых взносов. Это не потому, что мы не хотим. Просто страховые компании не идут на это. Хотя до 2008 года страхование вкладов в кооперативы было возможно. Но это предложение не пользовалось спросом, так как требовало дополнительных затрат, а наши клиенты выбирали кооператив как раз для того, чтобы сэкономить. В 2008 году ситуация со страхованием резко изменилась. Из-за банковского кризиса пострадало много вкладчиков. У нас стали спрашивать о возможности страховки паевых взносов. Но во время кризиса пострадало также много страховых компаний, и они пересмотрели свою политику и перестали страховать ответственность юридических лиц перед вкладчиками. Мы пытались найти партнера среди страховых компаний, но все их предложения сводились к страхованию ответственности и жизни вкладчиков перед кооперативом. На сегодняшний момент ситуация для нас не изменилась

    Здравствуйте ArturPigkov. В Вашем вопросе есть один момент, который нужно уточнить - что значит случится самое худшее. Я поясню. ИПК "Союз МЖК" - некоммерческая организация. По Уставу паевые средства, внесенные членами кооператива могут расходоваться только на приобретение недвижимости членам кооператива и связанные с этим расходы (оплата риелторов, госпошлина и т.д.). Для того, чтобы обеспечить прозрачность расходования паевых средств, в кооперативе сделано разделение банковских счетов. Отдельные счета используются для паевых взносов, отдельные - для членских. Кооператив работает с двумя банками: со Сбербанком и Уралсибом, поэтому у нас четыре счета - два для паевых взносов и два для членских взносов. Таким образом все внесенные членами кооператива паевые средства складываются из трёх составляющих: первая - средства потраченные на приобретение квартир, вторая - средства на паевых счетах кооператива, третья - средства в кассе кооператива. Кооператив не может использовать паевой фонд для участия в коммерческих операциях, на выплату зарплат, на аренду и т.д.
Где может кооператив получить убытки? Это может произойти в случае потери приобретённой для члена кооператива недвижимости и в случае отказа возврата выданной ссуды. Давайте рассмотрим эти варианты.
Риски при приобретении недвижимости конечно существуют. Как мы их снижаем: квартиры на вторичном рынке приобретаются только с помощью риелторов. Они проверяют историю квартиры и в случае даже подозрений , мы отказываемся от сделки. Бывают ситуации, когда пайщики настаивают на приобретении квартиры, которая риелтерам кажется подозрительной. Вопрос может быть решен подписанием специального заявления в котором пайщик берет всю ответственность на себя и подтверждает, что его предупреждали о связанных с этой квартирой рисках. С новостройками все немножко по другому. Там главные риски - банкротство застройщика. Новостройки мы приобретаем только на последних стадиях и только по договору долевого участия. Поэтому даже в случае банкротства застройщика, большая часть строительных работ уже выполнена и велика вероятность либо достройки объекта, либо компенсации вложенных средств после реализации объекта (это предусмотрено ДДУ).
  Но в любом случае, рассмотренные выше варианты не могут наступить массово.
Теперь поговорим о невозврате средств по выданным ссудам. Тут можно сказать следующее: вся приобретенная недвижимость до полного погашения ссуды находится в залоге у кооператива. Поэтому в случае отказа от платежей и невозможности решения проблемы мирным путём, мы через суд будем требовать реализации заложенного имущества и возврата ссуды за счет полученных от реализации средств. Конечно это все не быстро, но в конечном итоге деньги пайщиков не будут потеряны. Вы скажете, что как раз из-за обрушения ипотеки в США разорилось куча банков, потому что жильё подешевело так, что после его реализации не покрывались выданные кредиты. Но кооператив выдает ссуду только при наличии собственных средств у пайщиков не менее 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Поэтому даже при падении стоимости недвижимости в два раза, кооператив после реализации залогового имущества сможет полностью вернуть деньги пайщиков.
   К чему я все это так длинно рассказываю? Я просто хочу объяснить, что у кооператива просто нет таких рисков как у банков, и риски убытков минимальны. У кооператива не может быть дырки в балансе, как например у Мастербанка. И сумма обязательств кооператива перед пайщиками всегда равна сумме обязательств пайщиков перед кооперативом плюс средства на паевых счетах плюс средства в кассе. Поэтому даже в случае закрытия кооператива, все участники должны получит свои средства назад, хотя и не так быстро. а только после возврата выданных ссуд (это должна обеспечить ликвидационная комиссия) Кооператив может прекратить свою деятельность в двух случаях: по решению общего собрания членов кооператива при единогласной поддержке всех участников, по решению суда.
Так какие же все-таки главные риски у членов кооператива? А главные риски это не потеря денег, а задержка кооперативом своих обязательств. Тесть задержка кооперативом выдачи ссуды на приобретение жилья. Это может быть связано с уменьшением потока входящих средств или необходимости одновременного выполнения нескольких обязательств.
Но это лишь отодвигает момент получения ссуды и никак не говорит о несостоятельности кооператива. Еще один риск заключается в том, что если пайщик (до покупки квартиры) захочет выйти из кооператива, то внесенные средства, скорее всего, он получит не сразу, а частями в течение какого-то времени. Потому что приоритет для нас - приобретение недвижимости для пайщиков, и основной поток денег пойдет на эти цели, а не на возврат.
  Я попытался рассказать о моем видении рисков для членов кооператива ИПК "СОЮЗ МЖК".
Возможно я что-то не учел. О каких то рисках умолчал - например о банальной уголовщине ( я думаю понятно почему умолчал). Что имеете дополнить - жду комментариев.